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CONTENTS
上篇 中国恒大，被做空的十倍股
第一章 艰苦创业，蓄势待发 / 2
一、从贫寒少年到车间主任 / 2
二、扔掉铁饭碗，南下闯深圳 / 5
三、离开中达，创办恒大 / 6
四、管理模式和产品战略 / 10
五、三年再造二十个恒大 / 15
第二章 走向全国，香港上市 / 18
一、借鸡生蛋，对赌战投 / 18
二、省会城市大举拿地 / 21
三、人才储备与文化、制度建设 / 22
四、天有不测风云，首次上市失败 / 25
五、贵人郑裕彤，援手度危机 / 28
六、二次上市终获成功 / 31
第三章 拓展三线，体育营销 / 36
一、三四线，快周转 / 36
二、恒大女排开启体育营销 / 40
三、恒大足球(上)：强势抄底，放出卫星 / 43
四、香橼做空报告突袭恒大 / 48
五、强硬反击，虽远必诛 / 52
第四章 回归一二线，跨越大发展 / 57
一、八年再造六个恒大 / 57
二、回归一二线 / 59
三、配股、不派息、补派息 / 62
四、恒大式回购与高派息 / 64
五、永续债的股债之争 / 68
六、恒大足球(中)：问鼎亚洲，启动青训 / 70
七、恒大冰泉(上)：横空出世，高举高打 / 75
第五章 争夺定价权，股价过山车 / 79
一、股市疯牛，恒大暴涨 / 79
二、恒大股债的定价权之争 / 82
三、大抄底：48天上100个项目 / 86
四、配股事故，单日暴跌27% / 89
五、狂揽超五星大项目 / 92
六、股灾中重启恒大式回购 / 95
七、恒大到底差钱不差钱 / 98
第六章 20周年问鼎行业冠军 / 102
一、20周年庆，世界五百强 / 102
二、规模赶超万科 / 105
三、永续债是利剑还是毒品？ / 108
四、精准扶贫(上)：3年30亿帮扶大方县 / 110
五、举牌银行，控股保险 / 114
六、恒大冰泉(下)：巨额亏损，涅槃重生 / 121
第七章 引入战投，承诺业绩 / 124
一、从“规模”向“规模+效益”转型 / 124
二、引入战投，重组深深房 / 127
三、分拆重组早有征兆 / 130
四、化解万科股权之争 / 133
五、市场不相信业绩承诺 / 137
第八章 2017，股价井喷 / 142
一、里程碑：花旗翻多 / 142
二、利空出尽，回购重启 / 145
三、神秘买家导演逼空行情 / 150
四、年度涨幅458%雄冠港股 / 154
五、大幅超额完成业绩承诺 / 157
第九章 多元发展，时代担当 / 161
一、精准扶贫(下)：饮水思源，不忘初心 / 161
二、恒大足球(下)：为振兴中国足球而奋斗 / 166
三、恒大旅游：抓住孩子 / 171
四、恒大健康：瞄准老人 / 174
五、新能源汽车，迎接新挑战 / 177
下篇 价值投资，颠簸的财务自由之路
第十章 恒大为什么是好公司 / 186
一、好公司，一见钟情 / 186
二、知己知彼，百战不殆 / 191
三、好公司的“护城河” / 194
四、地产行业中的华为 / 197
五、被好公司深度套牢 / 203
第十一章 房地产为什么是好行业 / 208
一、关于房地产的第二层次思考 / 208
二、房价是如何决定的 / 214
三、2015年之后为何房价又翻倍 / 220
四、什么是好行业 / 224
五、房地产才是中国最好的行业 / 227
第十二章 你是地产股呆会计吗(上) / 232
一、呆会计 / 232
二、地产股呆会计37题 / 238
三、单个地产项目公司的财务模型 / 246
四、多项目地产企业的财务模型 / 262
第十三章 你是地产股呆会计吗(下) / 271
一、房企被严重低估的存货资产 / 271
二、土地增值税对利润的影响 / 275
三、利息资本化与投资物业重估 / 279
四、为什么房地产企业就该高负债 / 284
五、毛利和净利的口径与解读 / 290
六、永续债“藏”了恒大200亿元利润 / 295
七、缺钱的恒大为什么大手笔分红回购 / 301
第十四章 恒大地产何以后来居上 / 306
一、规模制胜：高负债、高杠杆、高周转 / 306
二、恒大地产的成本领先战略 / 312
三、低价拿地战略 / 314
四、差异化战略 / 320
第十五章 多元协同还是多元恶化 / 325
一、社会公益与多元发展 / 325
二、恒大足球的复盘与展望 / 329
三、恒大冰泉的反思 / 335
第十六章 恒大值多少钱 / 343
一、现金流折现法是一切估值方法的基础 / 343
二、市盈率和市净率的正确解读 / 347
三、成长股估值泡沫和保守的NAV 法 / 353
四、我的股票估值模型 / 360
五、我对格力电器的估值实例 / 364
六、我对中国恒大的历次估值 / 369
第十七章 怎样拿住十倍股 / 376
一、七折以下买入好公司 / 376
二、只在三种情况下卖出 / 383
三、长期持有，谈何容易 / 389
四、惊悚过山车，汝能持否 / 394
五、投资好公司不需要内幕消息 / 404
六、暴涨5倍多，汝能持否 / 407
七、财务自由之后 / 414
后记 / 419
